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Comprar cochera para alquilar

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  1. #1
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    Comprar cochera para alquilar

    Gente,

    En el momento en el que estamos, que opinan de comprar una cochera para luego alquilar? Soy usuario de una, el alquiler por mes sale $470 , barrio Villa del Parque. Soy usuario de la cochera hace ya varios años, y puedo decirles que con el paso de los mismos, el alquiler ha subido casi el %500. Comencé a alquilar cochera por el 2004, en ese momento costaba algo así como $120 por mes, si mi memoria no falla. Al día de hoy, ha superado casi 5 veces ese valor en un período de tiempo relativamente corto (menos de 10 años).

    Considerando que el parque automotor va en aumento, que cada vez hay menos espacio para dejar el coche en capital, y que cada vez hay más edificios, ¿vuelve a ser una alternativa de inversión el comprar una cochera para luego alquilarla? que opinan?

    Si alguien tiene cochera, sería de mucha utilidad que nos proporcione también, los gastos fijos que tiene el mantenerla, el ABL, luz y agua.

    Saludos.

  2. #2
    Avatar de Cassius
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Pensá cuánto la pagarías, en cuánto tiempo recuperarías la inversión, y si para vos vale la pena tener X cantidad de plata detenida para sacar x renta neta.

    Hay gente que opina que no vale la pena. Para otros, en su circunstancia particular, sí (sobre todo si no tenés otra alternativa más rentable para hacer trabajar ese dinero).


    No te olvides de incorporar la inflación a la cuenta!! Desde el 2004 hasta ahora el valor del dinero bajó muchísimo, por eso todo cuesta más billetes para mantener el mismo valor. Yo en 2004 entré a un trabajo que pagaba re bien (para lo que era): 800 pesos!!!!! Ochocientos, y estaba contento! Hoy ese puesto se debe estar pagando 3 lucas. Significa que mejoró? No. Sólo significa que la inflación lo INFLÓ.

    Por otra parte, si estás especulando con que Belgrano se saturó, Urquiza se está llenando de edificios, y VdelP va a ser el próximo boom inmobiliario, ahí sí puede tener sentido hablar de cómo suben los números. Pero porque evoluciona la plaza, el mercado en general... no sólo porque vos pagás más alquiler que antes.

    Pensá que para el propietario de la cochera, en 2004 $120 le rendían bastante. Hoy en día $120 se van en una compra de almacén y con $470 no llenás un changuito en el super. Realmente subió tanto la rentabilidad de esa cochera? Es un negocio en crecimiento para el propietario?
    “La única razón que justifica disparar a otro ser humano es la imperiosa necesidad de detener la acción que en ese momento está realizando.
    Esta necesidad debe ser tan grande que no importe, legal o moralmente, que el sujeto muera como resultado de haber sido parado.”

  3. #3
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Gracias por tu respuesta, muy interesante.

    Entiendo tu punto. Es que, si vamos al caso, invertir en una cochera no es salvarte la vida, sino tener el dinero resguardado en un activo, que con el correr del tiempo se va apreciendo gracias a la inflación. Por supuesto que $450 por sí solos no es nada, yo no hablo de comprar la cochera y dejar de trabajar, porque evidentemente, con $450 por mes no durás ni 2 días. Hablo de hacer rendir el dinero, antes que tenerlo durmiendo.

    Pensá que somos pequeños inversores, con lo que justamente la "pequeña" inversión que hacemos, no nos resuelve la vida económicamente hablando, sino que ayuda a tener una entrada por mes, complementando la principal.

    Haciendo una cuenta rápida: cuánto cuesta comprar una cochera hoy? depende el barrio, pero un rango de 15 a 20 verdes. A cuánto puedo alquilarla? nuevamente, depende el barrio, pero un rango de 300 a 500 P. Menos ABL, luz, agua y eso... cuánto queda neto? 400? aprox. Necesitás 80 mil P y monedas en mano para comprar la cochera, y con un retorno de inversión de 400 por mes, la cuenta da 200 meses = 16 años para recuperar la inversión.
    Pero, a este cálculo necesitmos agregarle la inflación, ya que de acá a 1 o 2 años, el valor de alquiler de la cochera seguramente se acerque a los 600 P o más, con lo cual el tiempo para recuperar la inversión total va en descenso.

    Lo veo como una inversión a mediano/largo plazo, porque recuperar la inversión total requiere de varios meses. Mirá la persona que compró una cochera en el 2003/4. Hoy ya recuperó toda la inversión (y pasaron menos de 10 años). Pregunto, es una alternativa de inversión que está pasando desapercibida?

  4. #4
    Avatar de Cassius
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Como el título es "comprar cochera para alquilar" pensé que tu objetivo era la renta!

    Si es para resguardar el dinero, entonces dale para adelante. Estoy totalmente de acuerdo. En realidad si no la buscás para lucrar, el cálculo a hacer es que alquilándola y descontando gastos, en XX años... podrías juntar plata para comprar otra cochera más (o sea, la cochera se pagó sola). Ajustando por supuesto a cuánto cotizarán las cocheras dentro de XX años.

    Pero no coincido con lo de la inflación: la inflación no hace que se te aprecie nada! Tampoco hace que se te amortice más rápido... dolarizá todos tus cálculos y vas a ver que a medida que pasa el tiempo, precisás más pesos para pagar la misma cantidad de dólares. Además con la inflación sube también tu costo de vida, por lo que cancelás el incremento de pesos de ganancia con el incremento de pesos de gasto.


    Reitero: lo único que te hace apreciar/valorizar la propiedad es que progrese el barrio y las cocheras se vuelvan más buscadas que antes.
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  5. #5
    Avatar de Berse
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    aca en la oficina tenemos cliente con cochera en Lanus y facturan una banda con 1 solo empleado

    por ahi es una gran inversion al principio, pero me parece que a la larga deberias recuperarla tranquilo

    | (• ◡•) | (❍ ♠ ❍ ʋ)

    Citar Mensaje original enviado por Jake The Dog
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  6. #6
    Avatar de Cassius
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Pará, una cosa es comprarse UNA cochera por 15 mil dólares (en un edificio, o en un edificio de cocheras) y otra cosa muy distinta es ser dueño de un garage de estacionamiento comercial!!!

    Igual tengo entendido que los estacionamientos facturan como locos pero también los hacen concha con los seguros (tienen que poder responder por autos de alta gama, etc) y -boludato- por el agua de red, ya que aunque sólo tengan una canilla y un inodoro, se paga por superficie en m2... de todas formas debe ser un negocio interesante, es dentro de todo simple.
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  7. #7
    Avatar de Berse
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    ahhh entendi cualquiera, quiere comprar 1 solo espacio?

    si es eso me parece zarpada inversion como para recuperar tan poco o por mas que no sea poco mucho tiempo para recuperar

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    Citar Mensaje original enviado por Jake The Dog
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  8. #8
    Avatar de Max_Powah
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Ojo, como dice Cassius la gente se cree que es una mina de oro los estacionamientos, pero tienen que pagar muchos impuestos, más seguros y no tienen tan buen margen de ganancia. Si no, no tendría sentido que hayan cerrado tantos en los últimos años con el fuerte crecimiento del parque automotor.

    Respecto al OP, dale para adelante es una buena inversión. Capaz que en 10 años o menos recuperas la guita y vas a seguir ganando más plata a partir de entonces; las cocheras se volvieron un bien muy demandado. Fijate que en Puerto Madero ya venden cocheras por más de 40.000 dólares

  9. #9
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Muchachos, gracias por las respuestas. Sí, la idea por supuesto es comprar UNA cochera en edificio, y no un Garage.

    Si bien cerraron muchos garages en el centro, la realidad es que los que están por mi zona (VDP), están a pleno, siempre llenos y sin cocheras libres para ofrecer. Por eso, intuyo que deben tener sus buenas ganancias.

    Hagamos una cuenta rápida: por ej, la actual donde dejo mi coche tiene 2 pisos, PB y 1ero. En PB, estimo que deben entrar 60 coches aprox, entre fijas y móviles. En el 1er piso, algo como 30. Digamos que en total, tiene 90 coches, o para hacer números redondos, pongamos 100.
    Costo actual de alquiler por mes: $500. $500 * 100 = $50000 por mes de ganancia bruta. Tiene en total 3 empleados (serenos), cuánto se va en sueldo entre los 3? mmm... $12000? $15000? pongamos 15 ($50000 - $15000 = $35000). Impuestos? realmente no tengo idea, cuánto estiman que pagará? lo dejo a criterio de Uds. Y que más hay que agregar?

    Si, se trata de un negocio relativamente "simple", con muy poco mantenimiento.

    Si alguien tiene/tuvo o conoce algún conocido que tenga/tuvo cochera (no garage), estaría bueno que comente la experiencia, para tener más datos concretos.

  10. #10
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Sólo vengo a decir que, como bien aclaró Cassius, la inflación no va a hacer que "recuperes más rápido". La cochera deja aproximadamente lo mismo que un alquiler por lo que leo, el 0.5%, y por lo tanto vas a recuperar la plata en no menos de 14-16 años. Eso es independientemente de la inflación o el dólar, vas a tardar eso. Lo que sí puede pasar es que la compres en una zona donde a futuro todo se rebalse de autos y puedas aumentar mucho el alquiler, pero bueno eso sería otra historia...

    Ahora, con respecto a esto, un par de veces yo tuve la idea de comprar y gente supuestamente entendida en el tema me llenó el bocho diciendome que era una mala inversión, principalmente porque las cocheras son difíciles de alquilar y porque según esta misma gente hay mucha "mafia" de parte de los porteros que no te dicen si hay algún interesado en alquilarlas y lo que hacen es alquilarla ellos por su cuenta y cagarte la guita. Es decir, básicamente lo que me comentaron es que son muy fáciles de "usurpar" y como uno no vive en el edificio se complica el control. Hay algo de cierto en esto??
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  11. #11
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Citar Mensaje original enviado por -Desolator- Ver Mensaje
    principalmente porque las cocheras son difíciles de alquilar
    Te parece? miremos un poco las calles: saturadas de coches. Y vos sabés que a mí también me dijeron que es mala inversión, me lo dijo un empleado de la cochera donde lo dejo. O sea, gente que está metida en ese ambiente, dice que no es buena inversión como parece. Quizás, tengan razón, después de todo son ellos los que están adentro y nosotros afuera.
    Habría que hablar con más dueños de cocheras, hacer un sondeo profundo, unificar opiniones.

  12. #12
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    O capaz lo dicen porque les conviene que la cosa se mantenga así
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  13. #13
    Avatar de ~ Hernan
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    En su momento quise invertir en una cochera, hice la cuenta, y la mayoría, más allá de lo que pagás vos, paga expensas altísimas. Como mucho, por mes, una cochera te deja $150 de ganancia. No más, las expensas que pagan son terribles y te comen toda la ganancia.

  14. #14
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    Mi tío esta en la construcción. Hace departamentos con la plata que junta de los pozos de inversión.
    Le pregunte por lo de la cochera y me dijo que comprar una sola no vale la pena. Es muy a largo plazo y no rinde, plata estancada.
    Yo cómo están las cosas hoy, si fuese vos, invertiría esa plata en plazo fijo renovándolo todos los meses hasta que juntes más cómo para una inversión más sería. Creo que andan en 18 anual. Con homebanking no pagas estampillado y lo haces desde tu casa. Si te animas podas comprar activos financieros en vez del plazo fijo.
    Atención también que se van a venir créditos blandos cómo para comprar tu primer vivienda, vayan ahorrando.

  15. #15
    Avatar de Juantxu
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    Re: Comprar cochera para alquilar

    Citar Mensaje original enviado por Chapax Ver Mensaje
    Atención también que se van a venir créditos blandos cómo para comprar tu primer vivienda, vayan ahorrando.
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