Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

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  1. #1
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    Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Viendo que hay un par de conocedores del tema jurídico en éste foro, me gustaría escuchar opiniones y sugerencias sobre una 'situación' que vengo teniendo desde hace ya algún tiempo.

    TL; DR al final.

    Empieza así: Alquile un departamento hace ya un año y unos meses, firmando un contrato por 2 años (no se menciona ninguna posibilidad de renovación).
    Cuando me dieron la llave, note que en la pared continua al baño, había indicios de humedad. Lo hice notar en la inmobiliaria y me dijeron que si aumentaba, me contactase con ellos.
    El problema de la humedad se empezó a hacer muy notable, no solo porque la pintura estaba descascarándose (como si el inquilino anterior hubiese pintado directamente por sobre de ella) sino también porque, con el transcurso de los días, dejo de salir, primero, agua caliente y luego, agua fría).

    Mandaron a un plomero. Llegó a la conclusión de que había que romper la pared para solucionar el problema. Presupuesto: 2000$.

    Lo sacaron corriendo, mandaron a otro.

    Éste dijo que el caño tenía pérdidas, porque es un departamento viejo. Discutieron con la dueña, 1 mes y medio después, hicieron un laburo por el que volvió a salir agua caliente del baño. Pero no fría. El agua fría no puede arreglarla, dice el plomero, porque no puede desarmar la canilla.

    Tengan en cuenta que todo ésto se da mientras yo estudio, por lo que no puedo estar todo el día en el depto, ya me habían tenido 3 o 4 meses corriendo desde y hacia la facultad para abrirle a los plomeros y, como siempre me baño con agua caliente, decido no seguir quejándome y sobrevivir sin el agua fría, teniendo en cuenta que mi prioridad es la facultad y no el depto.

    Hace un par de semanas dejo de salir agua caliente, de nuevo, con la sorpresa de que tampoco sale de la canilla del lavamanos.

    En síntesis, hace un año vengo con el problema, y la dueña manda gente basandose en el presupuesto más que en solucionar el problema de raíz.

    No me interesa la plomería, pero yo estoy pagando un alquiler elevado (al menos para andar teniendo éste tipo de problemas) no doy detalles, pero son MÁS de $3500.

    Si quiero irme antes de que termine el contrato, necesito pagar un alquiler y medio por adelantado, en concepto de 'compensación' y avisar con 2 meses de anticipación.

    ¿Que opciones legales tengo? ¿Irme y negarme a pagar? ¿Pagar e irme?

    El contrato establece que el depto tiene servicios, y eso está en falta desde hace más de 1 año.

    TL;DR Mi depto tiene problemas con el agua hace más de 1 año, no puedo ducharme sin estar 3 horas abajo de un chorrito minúsculo de agua, y la dueña parece estar esperando a que me vaya para solucionarlo.
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  3. #2
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Legalmente en CABA al menos, después de los 6 meses, te podés ir sin pagar nada, aunque tenés que avisar si con 2 meses de anticipación, eso es, con contrato estandar, no sabría decirte si se puede cambiar lo de los 6 meses por más.
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    ¿Para que querría ser eso? Es más divertido boludearlos diariamente, hacerles cumplir reglas que yo no acataría ni por asomo, banearlos porque se me antoja y leerlos quejarse, como si a alguien le importara.

  4. #3
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    A partir del año pagas solamente un mes de alquiler.
    Y eso tmb lo decide la dueña asique trata de hablar, capaz te vas gratis.

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  5. #4
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Buscate un abogado e intimalos...fijate que rapidito te solucionan todo...y quizas tenes suerte y cobras guita por los daños que te genera NO TENER AGUA, NO PODER BAÑARTE y etc de cosas relacionadas con tener agua y con VOS haber hecho el reclamo de las maneras mas logicas.

    No reniegues mas con la inmobiliaria ni con el dueño...ABOGADOS a diestra y siniestra...total, no lo tenes que pagar vos CUANDO GANES porque es obvio que vas a ganar.

    Si mal no recuerdo, cuando vi un caso asi, la inmobiliaria tenia que NO COBRARTE, y ademas, proveerte de una vivienda similar para vos poder vivir mientras se soluciona este quilombo.

    Saludos.
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    Nunca voy a olvidar cuando un amigo me dijo re feliz "yo tengo un Pentium 3 y medio"
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  6. #5
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Muy por arriba por una cuestión de tiempos.

    Por lo que comentás, no me termina de quedar claro si es un problema del departamento o del edificio. (es un "ph" de esos que construyeron los tanos uno al lado del otro con entrada unica, o estás en un edificio de varios pisos? Preguntado de otra manera, hay consorcio? Hay agua caliente central? Puede ser un problema de cañería troncal?)

    Al margen, como te dijeron, CD reclamando el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato al propietario. De esa forma lo constituis en mora por incumplimiento de una obligacion de hacer (conservar la cosa en buen estado y hacer las reparaciones necesarias manteniendo el goce pacifico del locatario blablablabla, arts, 1515-1516 del Codigo Civil). Que en todo caso el le patee la pelota al administrador, lo unico que cambia es el tiempo de respuesta efectiva, que en los consorcios por lo general es muy lento. Expresa desde cuando existe el problema y las iteraciones, pero no entres en detalle.

    De ahi, consecuencias que imputas si incumple: (bajo apercibimiento de....)

    a) Lo intimas a reparar en un plazo (15 dias es el minimo legal para este caso), tras el cual, si no hay solucion, das por resuelto el contrato en virtud del 1204 del CC, y reclamaras los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, la restitucion de señas, depositos en garantia y demás. (Si querés levantarte e irte del depto directamente por todo esto. Te vas por causa de su incumplimiento: no podría reclamarte que garpes un mes porque antes de que vos rompas lo constituiste en mora; si lo hiciera, opones excepcion de incumplimiento contractual basado en esa CD y toda la prueba que tengas de ello y que el lo venga a desmentir. Hoy no es agradable perder un inquilino porque si bien hay mucha demanda de inmuebles, hay pocos perfiles atractivos de locatario. Como contracara, si resolves resolves, no te quedas un toque mas por las dudas porque #sweg. Cualquier pretension de reclamo que tengas pierde seriedad sino. En suma a esto, le entregas las llaves y si no quiere aceptarlas, juicio por consignacion de llaves. En el mismo sentido, no es facil decir me voy y pegar otro depto de inmediato...mas con los precios hoy y los requisitos que se pretenden)

    b) Lo intimas a reparar en un plazo mas corto para apurarlo, y lo haces responsable de los daños derivados del incumplimiento (incl daño moral por tratarse de un servicio que hace a una necesidad basica, entrando en invierno, etc, etc), cuantificalos razonablemente tambien, causados hasta el momento y futuros, sin hacer mencion a la resolucion del contrato. (Si no te queres ir. Conmina un poco menos, pero mucha gente se asusta con ver una CD nada mas.)

    + en los dos casos, los costos y costas del reclamo: 100 mangos que sale hoy la CD, y lo que te cobre el boga que te la confeccione si vas a uno. De ahi a que te los den despues es otra cosa, pero correles el costo.

    El tema de los daños, si tenes mails cruzados con la inmobiliaria y/o con el tipo respecto de las reparaciones, o cualquier comunicacion escrita, guardala para que te sirva de parametro respecto de desde cuando existe el problema. Lo mismo si tenes presupuestos de las reparaciones. Un locador no te pone un peso por este tipo de cosas salvo hacer el arreglo, con lo cual, si buscas algo mas que el arreglo, necesitás con qué. Garpar un escribano para que lo venga a constatar es un poco mucho para situaciones asi, y diligenciar medidas de prueba anticipada tambien me parece un desproposito a esta altura. Asi que, the next best thing son los elementos que vos puedas recabar por tu cuenta.

    El otro tema es que el vicio existe desde que contrataste, cuando algo pasa en esos terminos, es conveniente instrumentar un reclamo formal (y de recepcion fehaciente, o sea, CD) cuanto antes, asi el daño acreditable es más sustancial. No es lo mismo fumarse un departamento sin agua durante 15 meses habiendo avisado a los 10 dias, que habiendo avisado a los 14 meses, porque a los dichos se los lleva el viento y si tiene que resolver un tercero, no tiene elementos para convencerse que el problema subsistió los 15 meses.

    Ah, todo lo que sea reclamo por daños, si no lo resolves "informalmente" y queres ir por via judicial, tiene mediacion obligatoria.

    ----

    Seguro en el afan de darte un panorama general me morfé algo, pero básicamente eso. Si no sos de reclamar nada formalmente, hablá con algún boga de confianza para que te redacte la CD. No traslades literalmente mi post porque es mas expositivo que practico, si lo tuviera que redactar no apuraria tremenda wall of text.

    La otra opcion es aguantarsela y buscar otro depto para el vencimiento, pero no me parece que sea tu idea.
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  7. #6
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Ah mierda, si eso es "por arriba" no me quiero imaginar lo que seria "en detalle".

    De curioso pregunto, estudias abogacia o ya sos abogado ? De ser asi, en que area trabajas, siempre viene bien este tipo de contactos.
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    ¿Para que querría ser eso? Es más divertido boludearlos diariamente, hacerles cumplir reglas que yo no acataría ni por asomo, banearlos porque se me antoja y leerlos quejarse, como si a alguien le importara.

  8. #7
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Citar Mensaje original enviado por JumpMan Ver Mensaje
    Buscate un abogado e intimalos...fijate que rapidito te solucionan todo...y quizas tenes suerte y cobras guita por los daños que te genera NO TENER AGUA, NO PODER BAÑARTE y etc de cosas relacionadas con tener agua y con VOS haber hecho el reclamo de las maneras mas logicas.

    No reniegues mas con la inmobiliaria ni con el dueño...ABOGADOS a diestra y siniestra...total, no lo tenes que pagar vos CUANDO GANES porque es obvio que vas a ganar.

    Si mal no recuerdo, cuando vi un caso asi, la inmobiliaria tenia que NO COBRARTE, y ademas, proveerte de una vivienda similar para vos poder vivir mientras se soluciona este quilombo.

    Saludos.
    Es una posibilidad, el problema es de la conexión de agua entera, por lo que lo ideal sería llegar a un acuerdo para que yo pueda irme antes de los dos meses sin pagar una multa y ella solucione los problemas como más le convenga económicamente. Si no quieren y no soluciona los problemas, intimar legalmente.

    Citar Mensaje original enviado por Luc. Ver Mensaje
    Muy por arriba por una cuestión de tiempos.

    Por lo que comentás, no me termina de quedar claro si es un problema del departamento o del edificio. (es un "ph" de esos que construyeron los tanos uno al lado del otro con entrada unica, o estás en un edificio de varios pisos? Preguntado de otra manera, hay consorcio? Hay agua caliente central? Puede ser un problema de cañería troncal?)

    Al margen, como te dijeron, CD reclamando el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato al propietario. De esa forma lo constituis en mora por incumplimiento de una obligacion de hacer (conservar la cosa en buen estado y hacer las reparaciones necesarias manteniendo el goce pacifico del locatario blablablabla, arts, 1515-1516 del Codigo Civil). Que en todo caso el le patee la pelota al administrador, lo unico que cambia es el tiempo de respuesta efectiva, que en los consorcios por lo general es muy lento. Expresa desde cuando existe el problema y las iteraciones, pero no entres en detalle.

    De ahi, consecuencias que imputas si incumple: (bajo apercibimiento de....)

    a) Lo intimas a reparar en un plazo (15 dias es el minimo legal para este caso), tras el cual, si no hay solucion, das por resuelto el contrato en virtud del 1204 del CC, y reclamaras los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, la restitucion de señas, depositos en garantia y demás. (Si querés levantarte e irte del depto directamente por todo esto. Te vas por causa de su incumplimiento: no podría reclamarte que garpes un mes porque antes de que vos rompas lo constituiste en mora; si lo hiciera, opones excepcion de incumplimiento contractual basado en esa CD y toda la prueba que tengas de ello y que el lo venga a desmentir. Hoy no es agradable perder un inquilino porque si bien hay mucha demanda de inmuebles, hay pocos perfiles atractivos de locatario. Como contracara, si resolves resolves, no te quedas un toque mas por las dudas porque #sweg. Cualquier pretension de reclamo que tengas pierde seriedad sino. En suma a esto, le entregas las llaves y si no quiere aceptarlas, juicio por consignacion de llaves. En el mismo sentido, no es facil decir me voy y pegar otro depto de inmediato...mas con los precios hoy y los requisitos que se pretenden)

    b) Lo intimas a reparar en un plazo mas corto para apurarlo, y lo haces responsable de los daños derivados del incumplimiento (incl daño moral por tratarse de un servicio que hace a una necesidad basica, entrando en invierno, etc, etc), cuantificalos razonablemente tambien, causados hasta el momento y futuros, sin hacer mencion a la resolucion del contrato. (Si no te queres ir. Conmina un poco menos, pero mucha gente se asusta con ver una CD nada mas.)

    + en los dos casos, los costos y costas del reclamo: 100 mangos que sale hoy la CD, y lo que te cobre el boga que te la confeccione si vas a uno. De ahi a que te los den despues es otra cosa, pero correles el costo.

    El tema de los daños, si tenes mails cruzados con la inmobiliaria y/o con el tipo respecto de las reparaciones, o cualquier comunicacion escrita, guardala para que te sirva de parametro respecto de desde cuando existe el problema. Lo mismo si tenes presupuestos de las reparaciones. Un locador no te pone un peso por este tipo de cosas salvo hacer el arreglo, con lo cual, si buscas algo mas que el arreglo, necesitás con qué. Garpar un escribano para que lo venga a constatar es un poco mucho para situaciones asi, y diligenciar medidas de prueba anticipada tambien me parece un desproposito a esta altura. Asi que, the next best thing son los elementos que vos puedas recabar por tu cuenta.

    El otro tema es que el vicio existe desde que contrataste, cuando algo pasa en esos terminos, es conveniente instrumentar un reclamo formal (y de recepcion fehaciente, o sea, CD) cuanto antes, asi el daño acreditable es más sustancial. No es lo mismo fumarse un departamento sin agua durante 15 meses habiendo avisado a los 10 dias, que habiendo avisado a los 14 meses, porque a los dichos se los lleva el viento y si tiene que resolver un tercero, no tiene elementos para convencerse que el problema subsistió los 15 meses.

    Ah, todo lo que sea reclamo por daños, si no lo resolves "informalmente" y queres ir por via judicial, tiene mediacion obligatoria.

    ----

    Seguro en el afan de darte un panorama general me morfé algo, pero básicamente eso. Si no sos de reclamar nada formalmente, hablá con algún boga de confianza para que te redacte la CD. No traslades literalmente mi post porque es mas expositivo que practico, si lo tuviera que redactar no apuraria tremenda wall of text.

    La otra opcion es aguantarsela y buscar otro depto para el vencimiento, pero no me parece que sea tu idea.
    Gracias por la respuesta. Es un departamento viejo (30 - 40), un primer piso arriba de una casa (no es un edificio, sino una casa adaptada). El problema es del baño únicamente, y no afecta a la gente de abajo. La conexión de agua de ambos (planta baja y primer piso) está separada.

    La mayoría de los problemas estaban cuando firme el contrato, pero no eran visibles y no existía forma de que yo los constatase (humedad tapada hasta que se descascaro la pintura y conexión de agua vieja, de acero galvanizado, que tiende a taparse con el paso del tiempo)

    Hoy mandaron a un plomero, el tipo vino con una carga de gas y la aplico por una canilla, termino pinchando el termotanque y dejándome definitivamente sin agua caliente.

    ¿Tengo que esperar sin agua hasta que solucionen el problema? ¿O hay algún tipo de obligación de su parte en juego acá?

    La mayoría de estos meses que mandaron gente, las comunicaciones fueron telefónicas o directamente en la inmobiliaria, lamentablemente no tengo otro registro que el trabajo que hicieron. Pero en ningún momento ha habido malas relaciones con ninguna de las partes.

    Me interesa el tema del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato al propietario. Los daños en la conexión de agua, producto del paso de los años ¿serían responsabilidad del locatario o del locador?

    Gracias por la respuesta, estos dias ya estoy buscando asesoramiento y me acabás de contar bastantes cosas que no sabía.
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  9. #8
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Todo lo que es desgaste por uso normal, como regla general, es responsabilidad del locador. Para que le quepa al locatario tiene que mediar un uso abusivo de una instalación, o un daño imputable a él sea o no intencional (típico: tener nenes que escriben las paredes. Es una contraposición al uso normal)

    De nuevo, juegan las obligaciones en cabeza del locador que nacen del contrato de locación. Citando el Código,

    Art. 1.515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

    Art. 1.516. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

    So, si el tipo manda a reparar algo y se termina de romper, tiene que corregirlo. De la misma manera que cuando vos contratás te obligás a pagar x guita por mes; el dueño se obliga a mantener la cosa en un estado tal que permita que tu goce de la misma sea pleno. Esto por una cuestion lógica: si no puede serlo, se frustra la finalidad que tenías en mente al contratar.


    Igual si no hay mala relación ni ánimo de cagarte, hablalo con el dueño más que apurarlo. Le podes plantear que pagar lo que estas pagando por un depto sin agua caliente es un exceso, y podés llegar a arreglar que te baje el precio hasta tanto te lo arreglen (por supuesto, plasmarlo en papel). Que en definitiva sería lo más razonable. Depende muchísimo como es la relación entre las partes siempre. Pero por otra parte, si lleva meses así, tampoco te podés dejar pasear. La línea entre la banca y el abuso es muy fina.

    @santimaster, sí, soy abogado. Si bien tengo laburo de todos los fueros (incluso de los que no me gustan), me especializo (y hago una carrera de posgrado) en tributario.
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  10. #9
    Avatar de santimaster2000
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Citar Mensaje original enviado por Luc. Ver Mensaje
    @santimaster, sí, soy abogado. Si bien tengo laburo de todos los fueros (incluso de los que no me gustan), me especializo (y hago una carrera de posgrado) en tributario.
    Te voy a agendar, si te mando PM y te pido teléfono no te ofendes ? Justamente tributario es lo que a mi me interesaba
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    Citar Mensaje original enviado por Dr.D Ver Mensaje
    ¿Para que querría ser eso? Es más divertido boludearlos diariamente, hacerles cumplir reglas que yo no acataría ni por asomo, banearlos porque se me antoja y leerlos quejarse, como si a alguien le importara.

  11. #10
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Para nada, be my guest.
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  12. #11
    Avatar de santimaster2000
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Citar Mensaje original enviado por Luc. Ver Mensaje
    Para nada, be my guest.
    PM enviado !!!
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    ¿Para que querría ser eso? Es más divertido boludearlos diariamente, hacerles cumplir reglas que yo no acataría ni por asomo, banearlos porque se me antoja y leerlos quejarse, como si a alguien le importara.

  13. #12
    Avatar de TUCANR
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    Re: Problema con departamento alquilado. Opciones legales.

    Se me ocurre asi al voleo imaginandome la situacion: dejar de pagar alquiler (y juntar esa plata, tenerla guardada) hasta que te lo solucionen.

    Despues te lo solucionan y se lo pagas de 1. Si te intiman o algo podes mostrar que no tenes agua, etc.

    Capaz no tenga sentido pero yo al menos preguntaria si da hacerlo de estar en la situacion.
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