Problema: Alquiler de local comercial

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  1. #1
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    Arrow Problema: Alquiler de local comercial

    Buenas, necesito saber cual es la tasa máxima anual para aumentos en alquileres para locales comerciales.

    La cosa es que en 1 año y 4 meses me vienen aumentando, ya va por el 57% y ahora están amagando con aumentarme aun más; mi contrato es por 3 años y quiero empezar a poner límites porque sino no se donde vamos a llegar


    Citar Mensaje original enviado por Contrato
    Cuarta: El precio de la locación se conviene y fija en la suma de PESOS TRESCIENTOS OCHENTA ($380). Las partes de común acuerdo, establece que luego de transcurridos los seis primeros meses, convendrán en recordar el precio del presente contrato, regulándose el mismo a las normativas que para el caso de los contratos privados, se convengan en el futuro, el precio de la locación será actualizada mensualmente de acuerdo con el índice de precios al consumidor que elabora el instituto nacional de estadísticas y censos o el organismo que lo sustituya. Determinándose el alquiler correspondiente a cada mes de acuerdo a la variación operada por el citado índice en el mes de aplicación y así sucesivamente.
    Citar Mensaje original enviado por Contrato
    Séptima: (...) El precio de la locación incluye el agua.

    Yo pagaba $380 (barato, lo sé) y al sexto mes empezó el aumento; primero $400, después $450, $500 y al día de hoy hoy pago $600 + agua (sé que no debería pagarla pero la locataria es vieja ignorante y forra que no entiende nada, se pone densa entonces preferí regalarle esos 20 mensuales a que me haga la vida imposible y tener que cerrar o irme.


    P.D. 1 = El último drama lo tuve hoy cuando quise pagar el alquiler y me quiso cobrar 5% de interés diario ($150) en vez de los 0.5% que dice el contrato ($15) pues me he atrasado 5 días (cosa que raramente hago con mis cuentas, pero necesitaba pagar otras cosas antes).

    P.D. 2 = Aclaro que el local a mi parecer no vale más de 600/700 pesos pues tampoco estoy en pleno centro, es un pequeño cyber barrial.

    No se si alguno de ustedes amables lectores me podrá dar una mano, asesorarme un toque, o aunque sea decirme "sos un pelotudo te están cagando andá a hablar con un abogado ya"
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    Última edición por TheCriszalid : 15-05-09 el 04:05 PM Motivo: para resaltara algunas cosas
     

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  3. #2
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Che man la clausula dice que te pueden aumentar mes a mes segun la inflacion, te la re pusieron con esa..
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  4. #3
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Si no tengo mal entendido esa clausula es ilegal, no está permitido indexar los precios de un alquiler. Y encima dice que se basa en el IPC y esos aumentos no parecen proporcionales a las mínimas variaciones que se dan en ese índice.

    Lo que tengo entendido es que te pueden aumentar si se estipula un precio total por los x años de alquiler y que varie mes por mes, por ejemplo por 3 años 100000 pesos, de los cuales el primer año pagas 300 pesos, el segundo año 400 pesos y el último año el resto...

    En todo caso, anda a hablar con un abogado ya.
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  5. #4
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    Arrow Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Citar Mensaje original enviado por Survivorman. Ver Mensaje
    Che man la clausula dice que te pueden aumentar mes a mes segun la inflacion, te la re pusieron con esa..
    No era que el INDEC dibujaba los números para abajo?
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  6. #5
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    El agua no la tenes que pagar, el aumento mes a mes por precio al consumidor del indec, casi siempre se pone en los contrato scomo clausula por si varia mucho, salvo que conozca los indices reales y no los que inventan puede ser el aumento, por la realidad el precio al consumidor aumenta de a un 1%, es imposible. el interes en un contrato tiene que ser mensual, no podes pagar mas del 3% mensual, ni un juez te regula mas que eso. asesorate con un contador y que te haga el coeficiente del indice para ver el aumento real, la diferencia desde que entraste hasta hoy.
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  7. #6
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Esa clausula es ilegal según la ley de emergencia económica que sigue vigente. Ni siquiera es encubierta, que habría que discutir si es o no legal.

    Si no te jode que al finalizar el contrato te rajen de una patada en el culo mal, conseguite un abogado y listo, vas a terminar depositando el alquiler en el juzgado.

    Probablemente la mera mención del abogado y la ilegalidad hagan que el dueño suspenda los aumentos.
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  8. #7
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    otra cosa, maximo de aumento 20% anual, es sospechoso que no te pusieran en 3 años el total del alquiler y como lo pagas, o con aumentos semestrales o anuales.
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  9. #8
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Citar Mensaje original enviado por Dr.D Ver Mensaje
    Esa clausula es ilegal según la ley de emergencia económica que sigue vigente. Ni siquiera es encubierta, que habría que discutir si es o no legal.

    Si no te jode que al finalizar el contrato te rajen de una patada en el culo mal, conseguite un abogado y listo, vas a terminar depositando el alquiler en el juzgado.

    Probablemente la mera mención del abogado y la ilegalidad hagan que el dueño suspenda los aumentos.
    Si, antes se ponia en los contratos, que si habia una variacion sel Indec o del CER, se podian reever los valores. pero ya no se pone mas (hace 8 años que trabajo en inmobiliaria)
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  10. #9
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    No es sospechoso, es un moco por parte de la propietaria. Copiaron un contrato de alquiler anterior a la devaluación, donde la indexación estaba permitida.

    Hoy en día, con la indexación prohibida, se usas las famosas clausulas gatillo, el alquiler total escalonado, la renegociación semestral con clausulas de rescisión sin penalidad, etc. Muchas son indexaciones encubiertas y si las peleas en un juzgado puede ser que las ganes, otras son perfectamente legales (los escalones con total del alquiler y las renegociaciones, por ejemplo).
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  11. #10
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Citar Mensaje original enviado por Dr.D Ver Mensaje
    No es sospechoso, es un moco por parte de la propietaria. Copiaron un contrato de alquiler anterior a la devaluación, donde la indexación estaba permitida.

    Hoy en día, con la indexación prohibida, se usas las famosas clausulas gatillo, el alquiler total escalonado, la renegociación semestral con clausulas de rescisión sin penalidad, etc. Muchas son indexaciones encubiertas y si las peleas en un juzgado puede ser que las ganes, otras son perfectamente legales (los escalones con total del alquiler y las renegociaciones, por ejemplo).
    Digo sospechoso, como que lo quisieron cag... y mepa que lo estan haciendo, porque si alguien no sabe nada de alquileres vienen con la excusa de la inflacion o de reever el aumento mes a mes te lo van a aumentar seguro, me imagino que lo que esta pasando es que alquilo el local muy barato y quiere recuperar y ponerse a un valor mercado. pero si tenes un contrato lola. peliasela
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  12. #11
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Citar Mensaje original enviado por reigan79 Ver Mensaje
    Digo sospechoso, como que lo quisieron cag...
    En ese sentido tenes razón. Sin embargo, en este caso en particular la que puede resultar cagada, y mucho, es la propietaria. Porque si van a la Justicia, no solo va a pagar el alquiler a 380 por 3 años, sino que todo lo que pago de más probablemente se lo tenga que devolver.
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  13. #12
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Citar Mensaje original enviado por Dr.D Ver Mensaje
    Esa clausula es ilegal según la ley de emergencia económica que sigue vigente. Ni siquiera es encubierta, que habría que discutir si es o no legal.

    Si no te jode que al finalizar el contrato te rajen de una patada en el culo mal, conseguite un abogado y listo, vas a terminar depositando el alquiler en el juzgado.

    Probablemente la mera mención del abogado y la ilegalidad hagan que el dueño suspenda los aumentos.
    Exactamente.

    Citar Mensaje original enviado por Survivorman. Ver Mensaje
    Che man la clausula dice que te pueden aumentar mes a mes segun la inflacion, te la re pusieron con esa..
    Recuerdo que estudias derecho; bueno te falta un poco para estudiar contratos, ahí los vas a ver a la perfección y vas a ver los errores que comete la sociedad.

    En otras palabras hay que diferenciar los contratos de orden publico de los que no lo son. Un contrato de locaciones urbanas es de orden publico, por el cual si existe una conflicto entre partes, se va directo a la ley especifica.

    Otra parte importante, la ley prohíbe la indexación de los alquileres por dos años, suprimido el articulo Nº3 de la ley pertinente.
    La clausula incorporada es invalida e ineficaz, salvo que vos aceptes esa re-negociación del contrato de LU.

    Indexaciones y precios escalonados variables están prohibidos.

    Me gustaria saber si vos firmaste esa re-negociación, porque si no lo hiciste tengo un Az. Si firmaste, es un renegociación, con aumento viable y efectivo; por el contrario, la locadora tendría un enriquecimiento ilícito o un pago indebido.

    (v.g) Contrato por 2 años, por $ 1000
    1000 * 24 = 24.000 (total del contrato).

    Pero si varia o te indexan el canon, por ejemplo el ultimo año a 1500, seria lo siguiente:
    1000*12= 12000
    1500*12= 18000
    Total final = 30.000

    Tu prueba serán los recibos del pago del alquiler, si vos sumas todos ellos, te daría 30.000 y la causa que dio origen al mismo (contrato de 24.000) entonces alguien se esta enriqueciendo indebidamente por 6.000.

    Tenés derecho a repetir lo pagado, no te olvides de eso.
    SaluII
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  14. #13
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Dr D. y mOoOe saben.
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  15. #14
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Al leer los primeros comentarios del thread fui a buscar al titular del contrato (mi madre) y con ella fui a ver a la Locataria.

    Ahí si me escuchó, le mostré las partes del contrato que están mal y le dije que no tenía porqué pagar $600 y mucho menos esos $20 del agua pero que nunca me quejé porque su local lo vale, pagar $380 es ridículo; que como persona honesta que soy y porque sé que ella también lo es (mentira) no necesito hacerle quilombo.

    Le dije que lo único que quiero es trabajar tranquilo sin que me rompan las bolas así llegado el momento yo pago lo que corresponde y chau; pero si voy a vivir pensando cuanto me va a aumentar este mes y si voy a llegar o no con los gastos; no puedo hacerlo.

    También le dije: acá dice 0.05% lo que de $600 son 3 pesos por día así que en 5 días de mora son $15 pesos de interés y no $30 ni $45 y mucho menos $150… una locura.

    Aclaramos que el que está a cargo del local soy yo y mi madre no es más que la titular, que lo que yo piense, diga o haga está 100% avalado por el titular y que cualquier drama lo hable conmigo; si hay alguien haciendo quilombo a las 2AM (espamentos de la vieja) y un inquilino se queja (como ella dice que hacen) que venga a hablar conmigo, que presente su reclamo que yo personalmente voy a hacerme cargo del asunto y así ella no tiene que andar llamándonos a la madrugada.

    Le pagué los $620 (si, pagué agua) y no me cobró los intereses “para que veas que conmigo podés contar” -dijo (claro: junto con el titular, pruebas de que me está cagando y un probable quilombo tocando su puerta).

    Por último aclaramos los malentendidos con el contrato y me invitó a charlar y arreglar cualquier eventual problema entre nosotros.



    P.D. “Sos un boludo, ¿porqué no la exprimiste como a un cítrico?” dirán algunos:

    1- Está todo a nombre de mi madre y no quiero traerle más problemas del que hoy le traje.
    2- Quiero tener la posibilidad de vender el fondo de comercio, renovar el contrato o poner el negocio a mi nombre.
    3- Hasta 620 pesos me parece coherente pagarle.

    Gracias a todos, fueron de mucha ayuda.
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    Última edición por TheCriszalid : 15-05-09 el 11:02 PM
     

  16. #15
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    Re: Problema: Alquiler de local comercial

    Citar Mensaje original enviado por TheCriszalid Ver Mensaje
    P.D. “Sos un boludo, ¿porqué no la exprimiste como a un cítrico?”
    Por eso yo ye aclaraba que fueras por la vía legal si no te importaba que te rajaran mal al finalizar el contrato.

    Se entendió perfecto que lo que buscabas no era pagar los 380, sino pararle el carro a la propietaria. Ahora, sabiendo como es la mano legal, podes plantarte en los 620 y listo, que no te suba mas un peso. Es más, si te mira torcido decile que es de onda lo que haces, porque sos buena gente (que en este caso hasta es cierto).

    Suerte.
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